多个数据出现好转趋势，如竣工首次转正、价格首次反弹，市场回暖趋势明显。

这些数据说明了什么问题？未来的房地产市场又是什么走向呢？

(资料图片仅供参考)

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

1、竣工首次转正

1-2 月份，全国房地产最大的变化，就是竣工面积实现正增长 8.0%，也是累计值连续 11 个月下滑后，首次正增长。

说明持续一年多的 " 保交楼 " 取得了积极进展，特别是住宅竣工面积同比增长 9.7%，涨幅更明显。

2、竣工和开工稳定开发投资

竣工回升，通过安装工程（占开发投资的 10-15%），对开发投资形成支撑。

同时，1-2 月份，全国房屋新开工下滑 9.4%，相比 2022 年 1-2 月下滑 12.2% 明显收窄，通过建筑工程（占开发投资的 35% 左右），对开发投资形成支撑。

其中，今年 1-2 月份商品房市场销售企稳回升，近年来中心区改善盘去化加速，提振了开发商的预期，加上 " 金融 16 条 " 对白名单房企的支持力度加大，开发商开工的积极性增加。

同时，施工面积降幅从 -7.2% 收窄至 -4.4%，意味着其中很多项目从停缓建、甚至烂尾转向复工、施工加速等等，这些因素合起来促成了开发投资累计降幅收窄至 -5.7%。

3、销售面积跌幅明显收窄、价格反弹

1-2 月份，全国商品房销售面积下跌 3.6%，相比去年 1-2 月的 -9.6%，大幅收窄了 6 个百分点，显示近期市场销售在企稳回升。

其中，商品住房销售面积下跌 0.6%，基本上实现了止跌，企稳态势更明显。

但是，商业办公销售大幅下跌态势并未缓解，一方面与去年快速增长的高基数有关，另外前期疫情冲击导致很多商铺关店，企业退租等，导致商业办公销售前景不佳。

反映在价格上，1-2 月全国商品房价上涨 3.7%，住宅房价上涨 4.1%。更主要的是中心区改善盘、高价商品房销售明显增加，导致的结构性价格上涨，外围新盘仍旧以降价为主。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰：

1、1-2 月市场销售复苏

1-2 月市场销售复苏，2023 年实现良好开局。1-2 月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至 0.6%，销售额实现同比增长 3.5%，这是自去年以来首次累计同比增长。放长周期看，今年 1-2 月销售规模仅低于 2021 年同期水平。

市场修复由多方面原因带动，去年以来保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力地保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到了改善，各地因城施策调整优化政策降低了购房成本，提高了消费者信心。房地产市场流通性改善的良好的开局为今年有效防范化解优质头部房企风险打下良好的基础。

2、预计 3 月市场修复势头有所放缓

1-2 月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放，这其中大量的交易是改善性换房需求，短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。

市场的各项前瞻性预期指标尽管有恢复，但并没有一下子进入较热的位置，价格变动也相对平稳。

全国新建商品住宅待售面积仍在增加，去化压力仍较大，同时房企融资和拿地信心虽有边际改善，但尚未完全恢复。

随着这波积压的需求快速释放，预计 3 月市场修复势头较 2 月有所放缓。但这也并不代表市场 " 熄火 "，而是在向交易中枢修复过程中的正常振荡。

3、市场走向良性健康发展

今年我国房地产市场依然面临不小的外部挑战，但从长期看，我国城镇化正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段，居民对住房条件改善升级的需求强烈，在房住不炒的定位下，政府大力支持刚性和改善性住房需求，市场能够走向良性健康发展。

中指研究院市场研究总监陈文静：

1、1-2 月东部地区商品房销售额同比增长 2.1%

1-2 月东部地区商品房销售面积同比小幅下降 2.2%，降幅低于中部和西部地区，销售额同比增长 2.1%，为唯一增长地区，伴随着市场情绪好转，部分企业也收回了原有价格优惠。

整体来看，今年以来房地产市场好转更多表现为热点城市市场的修复，全国市场尚未企稳。

2、今年以来，新房市场供应节奏明显慢于销售端

3 月以来，重点 50 城新建商品住宅周度成交面积保持在高位，同比增幅普遍在 20% 以上；重点 10 城二手房周度成交量环比持续增长，同比增幅保持在 70% 以上，上周（3 月 6 日 -12 日）成交套数提升至 2019 年以来周度最高水平，同比增长超 100%。

由此可见，城市基本面较好的城市市场仍在修复，二手房市场活跃度较高或将为新房释放更多改善需求，短期来看，热点城市新房市场活跃度仍有望保持，从而带动全国新房市场进一步修复企稳。

值得关注的是，今年以来，新房市场供应节奏明显慢于销售端，部分热点城市受供给不足影响，新房成交规模增长并不明显。

3、预计新开工面积修复节奏仍较慢

供应端，2023 年开年，在全国销售市场尚未企稳、企业资金压力仍较大的背景下，全国房屋新开工、房地产开发投资下行趋势未改，1-2 月，房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降 9.4% 和 5.7%，降幅较 2022 年全年均明显收窄。

1 月以来，监管部门继续加强对系统重要性优质房企的资金支持力度，房企融资环境继续改善，根据中指监测，2 月，房地产企业信用债融资同环比均增长。

短期来看，房地产企业资金压力有望进一步缓解，但新开工面积恢复仍有赖于销售市场回暖程度，叠加土地缩量趋势未改、地方城投此前拿地项目的入市节奏缓慢等因素影响，预计新开工面积修复节奏仍较慢，或进一步制约部分城市的新房供应量；开发投资额方面，2023 年 " 保交楼 " 支持政策落地节奏或加快，资金规模亦有望加大，带动竣工面积持续改善，但新开工改善有限、房企投资拿地仍偏谨慎等情况仍制约房地产开发投资的修复速度。

（责任编辑：徐帅 ）